Договір купівлі продажу квартир в Україні 2024 рік

При кожному продажу та купівлі нерухомості оформляється перехід права власності від одного власника до іншого. Кількість угод одна із основних показників ринку України і характеризує картину загалом.

Падіння продажів та попиту на ринку нерухомості: дані ФДМ та НБУ

В Україні за час повномасштабної війни було здійснено 52,6 тисячі угод з продажу нерухомості. Цей показник у 4,6 разів менший за показник в аналогічний період минулого року.

Відповідні дані навели у Фонді державного майна.

Активність ринку нерухомості різко скоротилася

Основна частка в угодах з нерухомістю посідає купівлю-продаж житла. Так, з 24 лютого по 12 грудня 2022 року українці придбали 47 тис квартир та житлових будинків, що у 4,6 рази нижче, ніж за аналогічний період 2021 року.

Оформлення договору. Практичні рекомендації

Оформляється договір у нотаріуса під час укладання угоди. У цій статті ми розглянемо всі найважливіші моменти договору купівлі-продажу нерухомості в Україні.

Ви дізнаєтеся:

• коли можна укласти договір
• у яких випадках нотаріус відмовить
• які будуть потрібні документи для продажу нерухомості
• хто та які сплачує податки
• хто платить за оформлення
• які основні етапи операції купівлі-продажу квартири в Україні
• як відбувається процес оформлення.

Ми дамо рекомендації та поради щодо угоди. Розкажемо, як зробити все правильно та безпечно. Тільки чіткі рекомендації та практичні поради.

1. Що таке ДКП квартири
2. На яку нерухомість можна укласти ДКП
3. Яку нерухомість не можна продати
4. Що таке угода купівлі-продажу в Україні
5. Які документи необхідні
6. Де оформити ДКП
7. Як оформити ДКП
8. Вартість, податки, витрати
9. Коли не можна оформити ДКП
10. Прописані мешканці – що робити
11. ДКП житлового будинку
12. Як відновити документи
13. Висновки

Що таке договір купівлі-продажу квартири

Це нотаріально засвідчений документ, що містить інформацію про перехід права власності на об’єкт нерухомості.

Як здійснюється реєстрація договору

Після того, як договір купівлі-продажу буде підписано сторонами та засвідчено, дані про нового власника об’єкта нерухомості вносяться до електронного Реєстру речових прав. Це є електронна база власників нерухомості в Україні.

Які документи отримають продавець та покупець після угоди

1. Як правило, покупець отримує на руки оригінал договору купівлі-продажу, його засвідчену копію та витяг з реєстру про реєстрацію.
2. Продавець отримує копію договору на згадку.

Зразок договору купівлі-продажу квартири в Україні

Зразок договору наведено нижче. Наприклад, це загальний типовий вид бланка, а сам текст на ньому може трохи видозмінюватися в залежності від нотаріуса та умов угоди по квартирі.

Основні пункти: хто продає, кому, за скільки, яку квартиру – завжди є. Але можуть бути внесені додаткові пункти і сам текст виглядати інакше.

Це лицьова частина договору є ще зворотна. На ній ставлять свої підписи покупець та продавець, тим самим підтверджуючи прочитання договору та згоду з ним.

Внизу ставить друк нотаріус, який підтверджував угоду та номер, під яким угода зареєструється у реєстрі.

У результаті цей документ і буде договором купівлі продажу квартири, який покупець отримує на руки разом із випискою з реєстру.

Яка інформація міститься у договорі купівлі-продажу квартири

• Реквізити продавця та покупця, їх дані паспорта, номер ідентифікаційного коду.
• Адреса об’єкта нерухомості, що продається, його технічні характеристики.
• Дані про документ, на підставі якого квартира належить продавцю.
• Сімейний стан покупця.
• Інформація про те, що квартира на момент продажу не закладена, не здана в оренду, на неї не накладено арешту чи заборони, не має боргів.
• Сума оцінки.
• Ціна продажу.
• Інформація про те, що продавець отримав гроші у повному обсязі.
• Термін виписки та звільнення квартири.
• Хто оплачує витрати на оформлення договору.
• Дата проведення правочину, адреса нотаріальної контори, прізвище нотаріуса.

На яку нерухомість можна укласти договір купівлі-продажу

Щоб оформити договір купівлі-продажу, квартира має належати продавцеві на законних підставах.

Він має мати документ, що підтверджує право власності та реєстрацію в електронному реєстрі.

Необхідні умови:
1. Якщо нерухомість була придбана одним із подружжя, який на момент покупки перебував у зареєстрованому шлюбі, то потрібна згода другого подружжя на угоду.
2. У разі, якщо власниками квартири є кілька осіб, для продажу потрібно отримати їхню письмову згоду.
3. Якщо одним із власників квартири є неповнолітній чи недієздатний, потрібно отримати дозвіл органів опіки та піклування.
4. Якщо один із власників нерухомості відсутній на угоді, необхідно надати від нього довіреність на право продажу квартири від його імені.

На яку нерухомість не можна укласти договір купівлі-продажу

Не можна продати квартиру:

• неприватизовану;
• відомчу;
• соціальну;
• службову;
• на яку накладено заборону чи арешт;
• якщо за нею не виплачено іпотеку.

Необхідні умови для укладання договору

Для продажу квартири потрібна згода всіх власників, якщо прописані діти, то згода органів опіки, якщо хтось відсутній, то довіреність від нього.

Без усіх цих документів продати квартиру не вдасться. Тільки за наявності всіх документів нотаріус зможе оформити угоду, а ви продаєте свою квартиру.

Яку нерухомість купувати не потрібно

• Квартиру з незаконеним переплануванням.
• Не потрібно купувати квартиру із прописаними мешканцями, особливо якщо вони не є власниками.
• Якщо на квартиру було накладено арешт, заборона, триває судовий розгляд, є невиплачена іпотека.
• Квартиру, яка має велику непогашену заборгованість із комунальних платежів.
• Якщо квартира продається через аукціон.
• Неприватизована квартира.

Це все дуже спірна нерухомість та проблемна покупка. Як правило, суперечка може розпочатися у прямому сенсі у вигляді судового розгляду та визнання правочину недійсним.

Ріелтори не звертають увагу на такі моменти – їм головне продати та заробити свою комісію. На ризики при купівлі квартири звертають увагу лише юристи.

Тому уважно перевіряйте документи на квартиру та оцінюйте можливі наслідки після покупки.

Якщо потрібно, залучайте юристів для проведення угоди.

Що таке угода купівлі-продажу квартири в Україні

Угода із продажу квартири – це процес переходу права власності на об’єкт нерухомого майна від одного власника до іншого.

Учасники угоди

Зазвичай, у процесі бере участь продавець, покупець, а реєструє сам перехід права власності нотаріус. Він підтверджує, що продаж справді відбувся і на момент реєстрації все було законним.

Розглянемо, які кроки потрібно зробити, щоб правильно, грамотно та безпечно оформити продаж квартири в Україні.

Основні етапи операції купівлі-продажу квартири
Якщо процес пошуку та оформлення квартири можна розділити на етапи, причому оскільки кожен наступний етап пов’язаний з усіма попередніми, дуже важливо дотримуватися встановленої послідовності і не допускати помилок.

З чого розпочати покупку

Ви вирішили купити квартиру. Після того, як переглянули десяток різних пропозицій на ринку нерухомості, порівняли та вибрали один, який вам сподобався. Вирішили купувати. Що робити далі?

Як правило, на цьому етапі бажано залучити юриста з супроводу угод з нерухомістю, який убезпечить від можливих помилок та неприємностей. Тому що будь-який крок із цього моменту може призвести до фінансових втрат.

Але якщо ви впевнені у своїх силах і зможете самі проаналізувати можливі ризики, можна рухатися далі самостійно.

Переговори із власником квартири

Після того, як ви ухвалили позитивне рішення про покупку, потрібно провести попередні переговори з власником квартири.

Як правило, це досить складний та відповідальний момент. Навіть якщо квартира вам дуже сподобалася, не потрібно одразу давати згоду на її покупку на запропонованих умовах. Це типова помилка покупця у цій ситуації.

Наприклад, під впливом емоцій він приймає і відразу ж озвучує поспішне та необдумане рішення.

Але це не правильно. На цьому етапі важливо спочатку отримати відповіді деякі питання.

Що дізнатися у власника

• Яка кількість власників у цій квартирі.
• Чи всі вони згодні добровільно продати квартиру, чи всіх влаштовує ціна, чи всі вони будуть присутні на угоді.
• Вік власників та його стан здоров’я.
• Скільки людей прописано у квартирі, чи можуть вони виписатися до угоди.
• Як і коли продавці планують звільняти квартиру, скільки на це знадобиться час.

Необхідно перевірити документи та обговорити, як відбуватиметься угода. Тільки після цього можна ухвалювати остаточне рішення про придбання.

Які взаємні домовленості мають бути досягнуті у процесі переговорів

1. Вартість квартири.
2. Сума авансу, що вноситься.
3. Де і коли оформлятиметься попередній договір купівлі-продажу квартири.
4. Термін оформлення основного договору купівлі-продажу.
5. Де оформлятиметься основний договір купівлі-продажу.
6. Термін зняття з реєстрації (виписки) та звільнення квартири, що залишається у квартирі.
7. Форма розрахунку (готівковий, безготівковий розрахунок, у якій валюті).
8. Де, коли і як проводитиметься розрахунок.
9. Перелік необхідних документів для оформлення основного договору купівлі-продажу,
10. Хто має отримати та сплатити відсутні документи.
11. Як правило, необхідно попередньо оцінити майбутні витрати на нотаріальне оформлення правочину, можливі податки та узгодити, хто і за що платить.

Якщо перераховані вище умови узгоджені, можна переходити до наступного етапу. Він полягає у підписанні попереднього договору купівлі-продажу та передачі авансу.

Після того, як статтю буде прочитано, ви зрозумієте, чому передається саме аванс за квартиру і не можна називати цю суму завдатком. Ця інформація, яку багато ріелторів навіть не знають, продовжуючи наражати на небезпеку ваші гроші і всю покупку квартири.

Навіщо потрібний аванс

Як правило, передача авансу підтверджує ваш намір купити обрану квартиру та виконати низку умов. Наприклад, має бути прописана ціна, порядок оплати всіх супутніх витрат, термін оформлення основного договору, термін виписки та звільнення квартири, необхідність своєчасного надання відсутніх документів – все це обумовлюється в попередньому договорі, який підписують сторони правочину.

Роль рієлтора при продажі квартири

Якщо в процесі продажу квартири є ріелтор, то треба розуміти, що це тільки продавець, як продавець ковбаси на ринку. Як правило, він не розуміється на документах і не може в них розбиратися після нетривалого стажування в агентстві нерухомості.

Перевіряти та готувати документи мають люди лише з юридичною освітою, а не колишня вчителька чи пенсіонерка на підробітку.

Наприклад, зараз у Верховній Раді підготовлено законопроект про врегулювання ріелторської діяльності. Якщо за нього проголосують депутати і він буде прийнятий, то це впорядкує роботу агентств нерухомості та приватних посередників – у ньому передбачені умови для підвищення професійного рівня ріелторів, що діють, вони складатимуть іспити для підтвердження своєї кваліфікації та отримуватимуть ліцензію.

Але поки це не сталося, нам доводиться миритись із поточною ситуацією.

Попередній договір

Попередній договір закріплює на папері всі ті усні домовленості, які сторони правочину вже узгодили внаслідок переговорів.

За цим договором сторони зобов’язуються у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу на зазначених умовах.

За попереднім договором право власності до покупця не переходить. Як правило, у ньому ви просто письмово домовляєтеся про умови майбутньої угоди з другою стороною та закріплюєте ці умови на папері.

Як укласти попередній договір

Цей договір потрібно укладати лише у письмовій формі та завіряти у нотаріуса.

Нотаріально засвідчений попередній договір має юридичну силу та надійний під час передачі авансу.

Обов’язкові пункти попереднього договору

• Повинні бути зазначені сторони договору, предмет договору – який об’єкт нерухомості ви хочете купити.
• Термін укладання основного договору купівлі-продажу, ціна продажу об’єкта та сума переданого авансу.
• Прописано зобов’язання сторін – хто і що має зробити до укладання основної угоди, хто і що оплачує, а також штрафні санкції за невиконання умов договору.

Підготовка основної угоди купівлі-продажу

Готувати основну угоду купівлі-продажу потрібно відповідно до пунктів підписаного попереднього договору.

Наприклад:

• потрібно провести оцінку квартири,
• сплатити заборгованості з комунальних платежів та отримати відповідні довідки,
• зробити перевірку лічильників,
• виписатися з квартири, отримати довідку про склад сім’ї,
• оновити техпаспорт на квартиру,
• оформити рахунок у банку щодо безготівкового платежу.

Всі ці дії слід закінчити до зазначеного терміну підписання основного договору купівлі-продажу.

Які документи необхідні для продажу квартири в Україні

Як правило, перелік необхідних документів може змінюватися залежно від змін законодавства України, виду документів, які встановлюють право, кількості та віку власників та інших людей, зареєстрованих у квартирі.

На сьогоднішній день для продажу квартири потрібні такі документи:

Які документи мають бути у продавця

1. Документ, що підтверджує право власності на квартиру. Наприклад, це може бути договір купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання, договір пайової участі, свідоцтво про приватизацію, право на спадщину, біржовий договір, спадковий договір або рішення суду.
2. Витяг (витяг) про реєстрацію права власності.
3. Паспорти та ідентифікаційні коди власників для неповнолітніх – свідоцтва про народження.
4. Свідоцтва про шлюб (розірвання шлюбу, смерті) подружжя/дружина власників.
5. Письмова згода дружини (чоловіка) для проведення угоди.
6. За наявності неповнолітніх чи недієздатних власників чи зареєстрованих наймачів потрібно надати дозвіл органу опіки та піклування.
7. Довідка про склад сім’ї та кількість зареєстрованих у квартирі людей. Вона дійсна 1 місяць. З 4.12.17 відбулися зміни у порядку нотаріальних дій згідно з наказом Мінфіну №3851, на підставі якого таку довідку в деяких випадках може письмово скласти та підписати сам власник житла.
8. Оцінка об’єкта нерухомості (дійсна 6 місяців).
9. Довідка з банку про відкриття рахунку для безготівкового платежу, якщо сума договору перевищує 50 000 гривень (потрібна не завжди).
10. Технічний паспорт на квартиру. З 23 липня 2021 року набула чинності Постанова Кабінету Міністрів України №681 “Деякі питання забезпечення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва” (ЄДЕСРС). Згідно з цим документом, стали обов’язковими нові правила оформлення технічного паспорта. З 1 серпня 2021 року необхідно вносити до ЄДЕСРС проектну документацію з усіх видів будівництва. Також до системи обов’язково вносяться дані про проведену технічну інвентаризацію (ТІ) та реєстрацію технічного паспорта.
11. Якщо продавець квартири – не громадянин України, то крім оригіналу паспорта з візою, що діє, потрібно надати його нотаріально завірений переклад та оригінал ідентифікаційного коду.
12. Якщо продавець квартири – особа без громадянства, то потрібно надати посвідку на проживання та ідентифікаційний код.
13. Якщо продавець не буде присутній на угоді, необхідно надати довіреність.

Як оформити довіреність, перебуваючи за кордоном?

Вона дозволить родичу, знайомому чи іншій особі, якій ви довіряєте, зробити все необхідне від вашого імені.

Оформити довіреність можна:
1️⃣ у закордонній дипломатичній установі України або
2️⃣ у місцевого іноземного нотаріуса.

1️⃣ Видана дипломатичною установою довіреність буде чинною на території України без жодного додаткового засвідчення.

📌Важливі нюанси:
✅ довіреності, якими ви делегуєте права на розпорядження майном, треба обов’язково вносити до Єдиного реестру довіреностей (ЄРД)
✅ так звані “генеральні” довіреності, на жаль, часто призводять до неприємних наслідків. Наприклад, в установі можуть відмовити, оскільки в тексті немає конкретного формулювання про певну дію
✅ перед зверненням до закордонної дипломатичної установи радимо скласти й мати з собою проект довіреності (в електронному вигляді) або хоча б чітко розуміти, які повноваження ви готові довірити іншій особі
✅ законодавчо затвердженого стандартного чи типового тексту довіреності не існує

2️⃣ Довіреності, видані іноземними нотаріусами, також будуть чинними. У деяких випадках додатково засвідчення не треба, але зазвичай вони потребують апостилю чи легалізації.

Легалізація довіреності.

Легалізація довіреності, виданої за кордоном, — це здійснення низки певних формальних процедур для надання документу юридичної сили на території України.

У деяких країнах не потрібна легалізація документів. До цих країн належать:

більшість країн СНД, в яких діє Мінська конвенція від 22 січня 1993 (зі змінами від 28.03.1997): Азербайджан, Вірменія, Білорусь, Грузія, Казахстан, Киргизія, Молдова, Таджикистан, Туркменістан, Узбекистан;
країни, з якими Україна уклала двосторонній договір про правову допомогу у цивільних справах: Угорщина, В’єтнам, Китай, Латвія, Литва, Молдова, Монголія, Польща, Чехія, Естонія.
Для надання документів у країнах, які не увійшли до цього списку, існує два способи легалізації:

Варіант 1. Проставлення Апостиля (спрощена процедура);

Варіант 2. Консульська легалізація (повна процедура легалізації документа).

Відмінність апостилю від консульської легалізації полягає лише у процедурі самої легалізації. Якщо проставлення апостиля має на увазі накладення лише одного штампу, то консульська легалізація – це кілька штампів. Вони проставляються у певній послідовності у країні видачі документа та засвідчуються консулом України.

Легалізувати документ за допомогою апостилю (за спрощеною процедурою) можна лише у країнах-учасницях “Гаазької конвенції”.

Переклад довіреності державною мовою.

Такий переклад найкраще робити вже на місці, в Україні. Це допоможе уникнути зайвих дій щодо легалізації самого перекладу.

Слід зазначити, що якщо документ проходить повну (консульську легалізацію), він підлягає обов’язковому попередньому перекладу українською мовою.

Таким чином, після легалізації в консульстві перекладати довіреність не доведеться.

Як дізнатися, чи перебуває людина у шлюбі

• Документ, що підтверджує сімейний стан в Україні – це Свідоцтво про укладення шлюбу або Свідоцтво про розірвання шлюбу.
• Наприклад, у старих паспортах-книжках раніше ставився штамп про шлюб та розлучення, тому є позначки на відповідних сторінках. Із 2016 року такий штамп не ставиться.
• Іноді у разі втрати старого паспорта штамп про реєстрацію відносин не відновлюється. Це потрібно враховувати. Тому достовірність даних у паспорті слід перевіряти.
• У нових паспортах-картках таких позначок немає. Тому дізнатися про сімейний стан у цьому випадку можна з електронного реєстру. Доступ до реєстру мають нотаріуси. Якщо необхідно, будь-хто може оформити нотаріальну заяву про своє сімейне становище і завірити його у нотаріуса.

Які бувають види заяв:

Варіант 1 – підтверджується факт того, що заявник на даний час шлюбу не перебуває і ніколи не перебував;
Варіант 2 – заявник на момент оформлення заяви у шлюбі не перебуває. Попередній шлюб було розірвано;
Варіант 3 – на момент оформлення заяви, заявник є вдівцем або вдовою та у шлюбі не перебуває.

Заява у будь-якій варіації замінить довідку про сімейний стан в Україні.

Довідку про свій сімейний стан також можна отримати у відділі РАГСу.

Що таке біржовий договір

10 грудня 1991 року вийшов Закон України “Про товарну біржу”, який врегулював питання купівлі-продажу житлової нерухомості через товарну біржу.

З цього моменту договір купівлі-продажу квартири чи житлового будинку можна було укладати не лише у нотаріуса. З’явилася можливість купити чи продати нерухомість через біржу.

Як правило, вартість оформлення договору купівлі-продажу на біржі була суттєво нижчою, ніж у нотаріуса, тому багато хто скористався цим.

За десяток років цей закон скасували. Але велика кількість квартир була вже оформлена та зареєстрована у БТІ.

До 01.01.2004 р, коли набрав чинності новий Цивільний кодекс України, жодних проблем із такими біржовими договорами не було, лише нюанси.

УВАГА: всі біржові контракти, укладені після набуття чинності новим Цивільним Кодексом України, тобто, після 01.01.2004 року, є незаконними!

У продавця має бути зареєстроване право власності на квартиру у Реєстрі прав власності. Таку реєстрацію тоді робили у БТІ.

Реєстрація підтверджується Випискою з реєстру (на зеленому бланку) або офіційною відповіддю БТІ на запит реєстратора.

ПОРАДА: додатковою гарантією легальності такого контракту буде технічний паспорт на квартиру, оформлений саме у БТІ тією датою, коли відбувалася реєстрація права власності.

Як підтвердити законність біржового договору

Нині склалася ситуація, коли багато договорів, оформлених через біржу, не визнаються легітимними.

Щоб сьогодні продати таку квартиру, власник змушений буде звернутися до суду для підтвердження законності біржового договору купівлі-продажу.

Зазвичай суд виносить позитивне рішення і квартира в результаті продається. Однак таке рішення виноситься не швидко і потребує матеріальних витрат.

Що ж робити, якщо біржовий контракт було укладено, але:

1. Його сторонами на момент ув’язнення були неповнолітні діти?
2. Він не був зареєстрований на біржі?
3. Право власності за цим контрактом не було зареєстроване у БТІ?
4. Контракт є, а Виписки з реєстру щодо нього немає. Хоча продавець наполягає на факті його реєстрації свого часу.

Як правило, за наявності перелічених вище ознак, власнику доведеться через суд відстоювати свою правоту.

Який біржовий договір не потрібно підтверджувати у суді

Слід зазначити, що не всі біржові договори слід підтверджувати у суді.

Зазвичай підтвердження нотаріуси вимагають лише у випадках, як у угоді беруть участь представники (повноваження передаються за довіреністю) чи неповнолітні діти.

Якщо ж угоді з обох сторін дорослі люди, які були присутні під час підписання договору і були повноправними членами біржі, такий договір не треба підтверджувати у суді.
Однак, існують інші моменти, за наявності яких біржовий договір можуть визнати недійсним.

У яких випадках біржовий договір можуть визнати недійсним

• Якщо хоча б один із учасників угоди на момент оформлення договору був неповнолітнім
• Якщо біржовий договір був зареєстрований пізніше, ніж наступного дня після торгів
• Угода зареєстрована організацією, яка за фактом не була біржею
• Угода укладена за дорученням члена біржі, але підписувач не був брокером
• Право власності після реєстрації договору на біржі не було зареєстроване у БТІ

Таким чином, можна дійти невтішного висновку, що квартира, куплена на біржі, вимагає у більшості випадків підтвердження права власності через суд.

Коли не потрібна згода подружжя (чоловіка) для продажу квартири

• Якщо квартиру подаровано власнику (правовстановлюючий документ – договір дарування).
• Якщо квартира перейшла у власність у спадок (за заповітом чи законом).
• Приватизована квартира (не у всіх випадках є винятки).
• Якщо квартира куплена одним із подружжя до укладення законного шлюбу.
• Квартира куплена під час шлюбу, але за власні кошти (не є спільною сумісною власністю).
• Подружжя уклало Шлюбний договір.

Які документи мають бути у покупця

1. Паспорт та ідентифікаційний код.
2. Якщо покупець перебуває у шлюбі, потрібно надати свідоцтво про укладення шлюбу, паспорт та ідентифікаційний код дружини (дружина). Необхідно також її (його) особисту присутність на угоді.
3. Якщо особиста присутність дружини (чоловіка) на правочині неможлива, потрібно надати нотаріально завірену заяву про відсутність заперечень проти правочину.

Де оформляється договір купівлі-продажу нерухомості

Оформити договір купівлі-продажу квартири можна у нотаріуса.

Приватний нотаріус чи державний – що краще

Як правило, не має значення, це державна нотаріальна контора або приватний нотаріус. Договір матиме однакову силу. Різниця тільки в тому, що державний нотаріус працює за фіксованими цінами, а у приватника ціни договірні.

Різниця також і на рівні сервісу. Вибір за вами. Ціни у всіх приватних нотаріусів приблизно однакові.

Як знайти та вибрати нотаріуса

Наприклад, оформити договір може будь-який нотаріус за місцезнаходженням нерухомості, або за місцем реєстрації однієї зі сторін угоди.

При покупці краще вибирати нотаріуса самостійно, а не звертатись до того, якого радить продавець. Це потрібно для того, щоб убезпечити себе.

Як оформити договір купівлі-продажу квартири в Україні

Після того, як зібрано та підготовлено всі необхідні документи, продавець і покупець приходять до нотаріуса. Процес оформлення відбувається так:

• Нотаріус складає основний договір купівлі-продажу та надає його сторонам для ознайомлення. Після того, як зацікавлені сторони прочитали запропонований договір, потрібно уважно перевірити правильність написання імен та прізвищ учасників угоди, їх ідентифікаційні номери, паспортні дані, адресу квартири, її технічні характеристики, дату, суму розрахунку – помилок та друкарських помилок тут бути не повинно.
• Якщо сторони договору перебувають у шлюбі, то чоловік (дружина) продавця та покупця підписують заяви про те, що вони не заперечують проти цієї угоди.
• Продавець та покупець сплачують необхідні податки та збори.
• Відбувається фінансовий розрахунок сторін між собою.
• Якщо після повного розрахунку між сторонами угоди нотаріус підписує та засвідчує договір купівлі-продажу, то дані про нового власника одразу вносяться до Державного реєстру майнових прав.
• Як правило, покупець отримує на руки оригінал договору купівлі-продажу, його засвідчену копію та витяг з реєстру про реєстрацію об’єкта нерухомості на його ім’я. Продавець одержує копію договору.

З цього моменту покупець стає повноцінним власником купленої нерухомості, тепер він є новим власником квартири.

Чим відрізняється договір купівлі-продажу від договору міни

До договору обміну житлової нерухомістю застосовуються такі ж правила, як до двох договорів купівлі-продажу.

Однак, за договору міни сторони звільняються від сплати збору до ПФ (по 1%) та заощаджують на вартості нотаріальних послуг.

Вартість оформлення квартири при покупці в Україні

Як правило, всі платежі, податки та витрати на оформлення купівлі квартири мають бути прораховані, узгоджені та обговорені на етапі обговорення умов майбутньої угоди. Це відбувається ще до оформлення попереднього договору. Тож можна підрахувати загальну вартість.

Це важливий момент, тому що потім у нотаріуса можуть виникнути суперечки та розбіжності з приводу того, хто і за що має платити, в результаті угода зірветься. Нижче опишемо основні суми.

Хто оплачує оформлення договору купівлі-продажу квартири

Хто сплачує держмито чи внесок до Пенсійного фонду – продавець чи покупець? Законодавчо це питання не врегульоване. Тому роблять вони це за домовленістю між собою.

Як правило, держмито сплачує продавець, внесок у пенсійний фонд та послуги нотаріуса сплачує покупець.

Іноді витрати на оформлення несе покупець квартири у повному обсязі. Іноді домовляються розділити всі витрати строго навпіл. Потрібно це вирішити на етапі переговорів.

Які податки сплачує продавець нерухомості

Сплата податків під час продажу нерухомості регулюється статтею 172 ПКУ.

Дохід від продажу квартири не оподатковується на доходи фізичних осіб (ПДФО), якщо виконуються такі умови:

• Якщо квартира знаходиться у власності власника понад 3 роки за одночасної умови, що це перший продаж об’єкта нерухомості даним власником протягом календарного року.
• Якщо квартира отримана у спадок.

В інших випадках дохід від продажу квартири оподатковується 5% від суми угоди, і навіть військовим збором 1,5%. Усього податок 6,5%.

Нерезидент під час продажу нерухомості сплачує податок 18% +1,5%. Це якщо власник іноземець чи громадянин України, який постійно проживає за кордоном.

Сума угоди – це ціна, зафіксована у договорі купівлі-продажу. Вона визначається за взаємною домовленістю покупця та продавця.

Зміни у порядку оподаткування вторинної нерухомості з 1 січня 2022 року

Житлова нерухомість у власності понад 3 роки:

• Перший продаж протягом року податком не оподатковується
• Другий продаж протягом року – податок 5%+1,5%
• Третій та кожний наступний продаж протягом року – податок 18%+1,5%

Житлова нерухомість у власності до 3 років:

• Перший продаж – 5% +1,5%
• Другий та кожен наступний продаж – 18%+1,5%

Комерційна нерухомість у власності понад 3 роки:

• Перший продаж за рік – 5%+1,5%
• Другий та кожен наступний продаж – 18%+1,5%

Комерційна нерухомість у власності до 3 років:

• Перший продаж за рік – 5%+1,5%
• Другий та кожен наступний продаж – 18%+1,5%

Успадкована житлова нерухомість незалежно від терміну володіння:

• Перший продаж протягом року податком не оподатковується
• Другий продаж протягом року – податок 5%+1,5%
• Третій та кожний наступний продаж протягом року – податок 5%+1,5%

Успадкована комерційна нерухомість незалежно від терміну володіння:

• Перший, другий та кожен наступний продаж протягом року – податок 5%+1,5%

Таким чином, при наслідуванні умова володіння більше 3 років на комерційну та житлову нерухомість не поширюється.

Зміни у порядку оподаткування первинної нерухомості з 1 листопада 2022 року
З 1 листопада набирають чинності норми закону про оподаткування операцій з об’єктами нової нерухомості – на будівництво та продажі житла на первичном ринку.

Цей закон передбачає, що забудовники будуть платити 20% ПДВ (за касовим методом), а фізичні особи, які продають нерухомість на первинному ринку, мають сплачувати налог на доходи в 18% від різниці між ціною купівлі та ціною продажу при першому продажу квартири.

Для приватних інвесторів:

Згідно зі змінами, якщо фізична особа вирішить продати нову квартиру протягом року, вона має сплатити налог у розмірі 18% від прибутку – різницю між вартістю продажу квартири та ціною, за яку її купили у забудовника.

Цитата:
По-перше, дохід, отриманий платником податків від продажу протягом року 3-го та наступних об’єктів нерухомості із зазначених у п. 172.1 ПКУ, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ПКУ, будуть оподатковуватись за ставкою 18%, крім випадків, якщо вказане майно одержано платником податків у спадок. Виняток становлять угоди щодо відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення за договорами іпотеки, які забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті.

По-друге, дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року 2-го, 3-го та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадок, будуть оподатковуватись за ставкою 5%.

По-третє, податок на 3-ю угоду 18% +1,5% (за винятком успадкованої нерухомості) розраховуватимуть від чистого прибутку – підтвердженої документально різниці між отриманим доходом та сукупністю витрат на придбання даного об’єкта нерухомості.

Цитата:
Дохід від продажу 3-го та наступних об’єктів нерухомості може бути зменшено на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України. Визначено і перелік таких витрат.

При цьому, якщо об’єкт нерухомості, подарований платнику податків, він вважатиметься придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору або інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості на суми дозволених витрат платник податків здійснює самостійно, а якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єктів нерухомого майна виступатиме юридична особа або самозайнята особа – такою особою.

Актуальна інформація про оподаткування з 3.11.23
Нотаріальна палата України актуалізувала Таблицю про порядок оподаткування податком на доходи фізичних осіб операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, розподіленого об’єкта незавершеного будівництва та відступу прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, за яким сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця.

Ціна оформлення договору купівлі-продажу у нотаріуса

• Держмито 1%.
• Збір до Пенсійного фонду 1%.
• Послуги нотаріуса за оформлення договору та реєстрацію у реєстрі від 7 000 гривень (за домовленістю).

Можливі додаткові витрати

За законодавством України всі платежі понад 50 000 гривень мають проводитись за безготівковим розрахунком через банк. Наприклад, відкриття рахунку покупцю та продавцю, проведення такого платежу та відсоток за переведення в готівку коштів у банку може коштувати від 2000 гривень і вище (залежно від суми).

У середньому за послугу банку з відкриття двох рахунків, переказ грошей з рахунку покупця на рахунок продавця з наступним переведенням у готівку і закриттям цих рахунків доведеться сплатити бану 0.1% від суми купівлі. Як правило, продавець та покупець ділять цей платіж порівну.
Оцінка квартири, яку слід проводити перед угодою, може коштувати від 1000 гривень. Зазвичай її оплачує продавець.

Разом можливі витрати плюс 3 тисячі гривень

Зміни процедури оцінки квартир, що відбулися у 2018 році

З 18.07.18 вводиться в дію Єдина база даних оцінки квартир. У зв’язку з цим відбулися зміни вартості процедури оцінки.

Вартість послуг оцінювача залишилася незмінною. Додалася вартість реєстрації звіту в Єдиній базі. Вона складає 390 гривень без ПДВ. Додалася оплата за перегляд нотаріусом внесеного до бази звіту перед проведенням угоди. Вона також становить 390 гривень без ПДВ.

У зв’язку із нововведеннями максимально зменшився вплив людського фактора на результати оцінки. Іншими словами, зараз оцінку квартири занизити не можна. Тому всі податки, держмито та внесок до Пенсійного фонду потрібно буде сплачувати у повному обсязі.

Наприклад, для Одеси оцінка квартири може проводитись у межах від 15 201 до 27 604 гривень за квадратний метр загальної площі.

Як правило, сума оцінки залежить від віку будинку, його розташування, поверху/поверховості та багатьох інших факторів. Ці параметри враховуються автоматично.

Проведена оцінка дійсна протягом 6 місяців.

Зміни процедури оцінки квартир, що відбулися у 2020 році

Наприкінці 2019 року Верховна Рада проголосувала за Закон “Про внесення змін до Налогового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна”.

Цей закон набув чинності у 2020 році.

Згідно з ухваленими змінами, не пізніше 01.07.2020 має запрацювати автоматична система визначення оціночної вартості.
Наприклад, з моменту, коли запрацює автоматичний модуль визначення вартості, будь-який громадянин онлайн зможе ввести дані про об’єкт нерухомості та отримати довідку про її вартість всього за 50 грн.

Плата становитиме 2,5% від прожиткового мінімуму. Термін дії цієї довідки становитиме 30 календарних днів.

Якщо заінтересована особа не задоволена результатом автоматичного визначення ринкової вартості свого об’єкта, вона може звернутися до оцінювача для складання звіту про оцінку. Вартість роботи оцінювача договірна.

За реєстрацію звіту в базі оцінювачі сплачуватимуть до державного бюджету 10% від прожиткового мінімуму. Наразі вартість послуг оцінювача від 1000 грн.

Коли не можна оформити договір купівлі-продажу

Перед покупкою нерухомості необхідно перевірити реєстрацію квартири в реєстрі.

Держреєстр речових прав замінює собою з 1.01.13 базу БТІ. Тому, якщо даних про квартирі, що продається, в електронному реєстрі відсутні, потрібно отримати довідку з архіву БТІ для внесення квартири до реєстру. Без цього правочин провести не можна.

Крім того, необхідно також перевірити інформацію про власників квартири, можливі арешти та заборони, діючу іпотеку та заставу. Цю інформацію перевірить нотаріус.

Що робити, якщо у купленій квартирі залишаються прописані мешканці

Цю ситуацію можна розглянути у двох варіантах:

1. Якщо не виписано одного з власників житла
   У договорі купівлі-продажу одним із пунктів має бути обумовлений термін виписки. І тут власники зобов’язані це зробити відповідно до договором.
   Якщо вони проігнорували та не виписалися, то після покупки це можна зробити без проблем. Але це найлегший випадок.

2. Якщо не виписано члена сім’ї колишнього власника або сторонньої особи, яка не була власником житла
   Ця ситуація набагато складніша. Прописка такого мешканця дає йому право проживати у квартирі, незважаючи на те, що ви вже купили її. Виписати його можна лише через суд.
   Тут багато нюансів – проживає він у квартирі нині чи ні, є в нього інше житло чи ні, чи є у вас його адреса тощо.
   Наприклад, його може взагалі не бути в країні, він може перебувати в ув’язненні, в рейсі, в експедиції на Північному полюсі, в розшуку або зниклим безвісти.
   Для того щоб виписати людину, її спочатку знайти потрібно. Суд може довго розглядати наведені аргументи і, можливо, таки його випише. Але це буде не скоро.
   Якщо прописана в квартирі людина – жінка, то за час судового розгляду у неї дитина може народитися. Як правило, за законом вона може зареєструвати у вашій квартирі свою дитину, не питаючи на це згоди власника. У цьому випадку виписати мешканців буде ще складніше.

Якщо у купленій квартирі залишилися прописані мешканці – наслідки

1. Деякі комунальні платежі у квартирі розраховуються за кількістю зареєстрованих мешканців. У цьому випадку доведеться платити підвищену комуналку.
2. Якщо прописаний мешканець є ФОП або у квартирі зареєстрована юрособа, то власник повинен сплачувати податок на володіння цією квартирою у повному обсязі без урахування пільгової площі.
3. Прописаний мешканець будь-якої миті може зареєструвати у квартирі своїх неповнолітніх дітей без згоди власника, виписати яких буде вкрай складно.
4. Можуть виникнути певні труднощі при продажу цієї квартири. Як правило, майбутній покупець відмовиться від купівлі квартири із зареєстрованими у ній мешканцями.
5. Крім того, є цілий перелік причин, які не дозволяють виписати зареєстрованого з квартири, незважаючи на його тривалу відсутність, а саме:

• Призов на термінову військову службу
• Виїзд на лікування
• Тривале відрядження, експедиція, у тому числі за кордон
• Робота моряків на судах далекого плавання
• Знаходження у місцях позбавлення волі
• Участь в АТО, ООС чи у військових діях
• Перебування в полоні
• Проживання інваліда в соціальній установі або людей похилого віку в будинку для людей похилого віку
• Не можна виписати дитину, передану на виховання родичам у прийомну сім’ю або дитбудинок.

Якщо прописаний у квартирі мешканець потрапляє під одну із зазначених категорій, то виписати його ви зможете лише після закінчення поважної причини, тобто після закінчення військової служби, повернення з місць позбавлення волі тощо.

Як убезпечити себе від проблем із прописаними мешканцями під час укладання договору купівлі-продажу квартири

Порада тут однозначна – не купувати квартиру, поки всі мешканці з неї не випишуться.

Що робити, якщо в квартирі, що продається, залишилися прописані мешканці:
Якщо ж складається ситуація, коли в квартирі, що купується, залишилися прописані мешканці, то на практиці також існує варіант утримання деякої суми при розрахунку за квартиру при підписанні договору купівлі-продажу.

Наприклад, покупець не доплачує продавцю по 500 чи 1000 доларів за кожного прописаного мешканця на момент оформлення угоди. Житель пише розписку, що зобов’язується виписатися до зазначеного терміну.

Якщо він цього не зробить, то утриману суму покупець не повертає і займається випискою такого мешканця самостійно.

Договір купівлі-продажу житлового будинку

При купівлі-продажу будинку ми купуємо не тільки квадратні метри житлової нерухомості, а й земельну ділянку, на якій знаходиться будинок. У цьому випадку діє так зване правило проходження земельної ділянки за нерухомістю, яка на ній розташована.

Необхідна умова для продажу житлового будинку

Наприклад, українське законодавство не допускає ситуації, коли будинок матиме одного власника, а земельну ділянку під будинком – іншу. Тому, як правило, необхідною умовою продажу приватного будинку є одночасний перехід права власності на ділянку, де розташований будинок.

Які документи потрібні для продажу земельної ділянки

• кадастровий номер земельної ділянки
• Держакт на землю без кадастрового номера (рожево-жовтогарячий зразка 1992-2001 року)
• Держакт на землю, який містить кадастровий номер (зелений чи синій зразка 2002-2012 року)
• вилучення (витяг) з реєстру майнових прав на земельну ділянку
• витяг (витяг) із державного земельного кадастру.

Для укладання договору купівлі продажу земельної ділянки знадобляться

• Паспорти та ідентифікаційні коди всіх власників
• Згода чоловіка, якщо продавець перебуває або на момент покупки був одружений. Паспорт чоловіка, код та свідоцтво про шлюб. Або нотаріальний дозвіл від чоловіка на купівлю-продаж.
• Документи, що підтверджують право власності на ділянку
• Довідка із Державного земельного кадастру. (Витяг ДЗК, українською – Витяг Державного земельного кадастру)
• Експертна оцінка вартості землі

При оформленні у нотаріуса відбуваються 2 угоди. Одна угода – це купівля-продаж землі, а друга – купівля-продаж будинку. Якщо на ділянці землі розташований житловий будинок, то для продажу будинку з ділянкою знадобляться додаткові документи:

• Документ, що підтверджує право власності додому
• Документ, що підтверджує реєстрацію у реєстрі
• Довідка про відсутність зареєстрованих мешканців у будинку
• Акт оцінки вартості будинку
• Технічний паспорт

Висновки щодо договору купівлі продажу

Якщо правильно складений, завірений та зареєстрований договір купівлі-продажу вже у ваших руках, це свідчить про те, що ви стали повноцінним і законним власником купленої квартири або житлового будинку.

Будьте обережні та обережні, перевіряючи документи. Звертайте увагу на особи продавців. Тут важливо нічого не проґавити. Краще все перевіряти ще раз кілька разів і не допускати помилок.

Намагайтеся вибирати квартиру для покупки не тільки з вигідними умовами угоди, але і з надійними документами. Не слухайте поради ріелторів та сторонніх малознайомих осіб. Якщо вони не ризикують грошима і слабо розуміються на документах, то можуть радити все, що завгодно.

Як вчинити правильно

Для безпеки та впевненості в результаті краще залучити юриста для перевірки документів та попередніх консультацій щодо оптимальних умов угоди та мінімізації можливих ризиків. Як правило, він допоможе заощадити більше, ніж коштують його послуги та убезпечить від можливих ризиків та втрати грошей через визнання надалі угоди недійсною.

Сподіваємося, що наша стаття не тільки допоможе вам здійснити вигідну та безпечну покупку, але тепер ви знаєте всю інформацію щодо договору купівлі-продажу квартири та житлового будинку в Україні. Вдалих придбань!

Ми не тільки детально описали всі питання, пов’язані з договором купівлі-продажу квартири в Україні, але й дуже сподіваємося, що стаття була вам корисна. Якщо вам потрібна додаткова консультація, ми можемо надати її на платній основі по телефону.