Як узаконити перепланування квартири. Україна 2024

Що таке перепланування квартири, житлового будинку чи нежитлової нерухомості. Чи потрібно мати дозвіл на проведення перепланування. Як узаконити перепланування у квартирі, яка вже зроблена. На всі ці запитання ви отримаєте відповіді, прочитавши нашу статтю.

Крім того, ви дізнаєтеся, як швидко можна узаконити перепланування та як це правильно зробити. Як самостійно узаконити перепланування у квартирі старого фонду та як узаконити перепланування у новобудові. Скільки це коштує і які наслідки може бути, якщо не займатися документами.

Що таке перепланування

Перепланування – це комплекс ремонтно-будівельних робіт, спрямованих на зміну параметрів нерухомості вже після того, як будинок збудований і зданий.

Іншими словами, є об’єкт нерухомості та є технічний паспорт цього об’єкта, який відповідає реальній картині. Будь-які зміни, які не відповідають технічному паспорту об’єкта, але водночас не торкаються несучих конструкцій, інженерних мереж і не виходять за габарити існуючого приміщення, вважаються переплануванням.

Наприклад, якщо ви знесли комору у передпокої, прибрали перегородку між ванною та туалетом, розширили кухню або кімнату за рахунок лоджії без втручання в несучі конструкції, об’єднали кухню з житловою кімнатою – все це перепланування.

Що таке переобладнання

Переобладнання – це зміна структури інженерного устаткування всередині приміщення. Сюди входить облаштування індивідуального опалення, перенесення нагрівальних, сантехнічних та газових приладів, зміна конфігурації вентиляційних каналів у кухнях та санвузлах.

Що таке реконструкція

Реконструкция предусматривает изменения в инженерных системах, несущих конструкциях здания и фасаде. Другими словами, реконструкция – это перепланировка и переоборудование в соответствии с нормативно-техническими требованиями.

Вне зависимости от того, перепланировка у вас в квартире или реконструкция, необходимо привести в порядок документы в соответствии с нормами действующего законодательства.

Що потрібно враховувати перед переплануванням квартири

В результаті перепланування можуть змінюватися основні параметри вашої нерухомості. Одним із цих параметрів є площа об’єкта:

Житлова площа – це сума площ усіх житлових кімнат у квартирі.

Загальна площа – це площа всіх житлових та нежитлових приміщень квартири плюс площі балконів та лоджій з використанням знижувальних коефіцієнтів. Знижувальний коефіцієнт для лоджій – 0,5, для балконів та терас – 0,3. Слід зазначити, що знижуючий коефіцієнт для заскленого балкона буде 0,8. А коефіцієнт для заскленої лоджії дорівнює 1. Таким чином, навіть скління лоджії або балкона призведе до зміни загальної площі квартири.

Корисна площа, її ще називають площею, що опалюється – це загальна площа квартири без урахування лоджій, балконів і терас.

Як узаконити перепланування

Якщо у квартирі проведено роботи, які змінили конфігурацію приміщень, такі зміни потрібно узаконити. Внаслідок таких дій у вас має бути на руках новий технічний паспорт. У ньому все має відповідати та збігатися з тим, що є у квартирі. Ці зміни потрібно внести до Державного реєстру, а витяг з нього буде підтвердженням законності цих операцій.

Порядок дій:

• Підготувати проект перепланування
• Подати та зареєструвати декларацію про початок будівельних робіт у ДАСІ
• Після виконання будівельних робіт виготовити новий техпаспорт
• Подати декларацію про готовність до експлуатації
• Зареєструвати зміни та отримати свідоцтво у реєстраційній службі

Як продати квартиру з незаконним переплануванням

Буває, коли перепланування зроблено, але не узаконено і потрібно терміново продати квартиру. Як це зробити?

Насамперед, потрібно знайти покупця, який захоче таку квартиру купити. Для цього вам доведеться знизити ціну продажу на ту суму витрат, яку потрібно сплатити, щоб упорядкувати документи.

Можна продати квартиру за старими документами, які є у вас, незважаючи на те, що перепланування вже зроблено. У цьому випадку всі проблеми та витрати з упорядкування документів на квартиру ляжуть на нового покупця.

Якщо у вас є покупець, який готовий здійснити угоду на таких умовах, то немає проблем. Головне, щоб сума, на яку буде знижено ціну перепланованої квартири, її влаштувала.

Справа в тому, що нотаріус перед проведенням угоди вашу квартиру не оглядає, тому про перепланування не знає. Але в договір купівлі-продажу вноситься пункт про те, що квартира оглянута покупцем і немає перепланування. Таким чином, ваша квартира продається як би без перепланування.

Після такої покупки вважатиметься, що перепланування зробив уже новий власник з усіма наслідками, що випливають. Усі зобов’язання узаконити зроблені зміни ляжуть надалі на нього.

На даний момент ситуація на ринку нерухомості така, що продається багато квартир з незаконним переплануванням, тому вищеописана схема продажу є звичайною практикою.

У чому небезпека купівлі квартири з незаконним переплануванням

Не всяке перепланування можна узаконити. Наприклад, якщо ви поміняли місцями кухню та житлову кімнату, прибудували балкон на фасаді будинку або знесли несучу стіну, то узаконити такі зміни не вдасться.

Тому перед покупкою перепланованої квартири без відповідних документів потрібно попередньо проконсультуватися з фахівцем та дізнатися, чи можна таке перепланування узаконити і вартість всього процесу.

Якщо перепланування можна узаконити

Коли ви знатимете приблизну вартість оформлення документів, можна вести предметну розмову з продавцем про зниження ціни квартири. Якщо торг прийде до якогось логічного завершення, угода відбудеться.

Ви можете після придбання такої квартири – якщо не збираєтеся продавати її надалі – не поспішати оформляти перепланування. Жити у такій квартирі можна і за старими документами.

Якщо перепланування не можна узаконити

У цій ситуації ми не рекомендуємо купувати квартиру. Оформити таку угоду можна, але ситуація може скластися так, що вас зобов’яжуть відновити всі зміни та привести квартиру в первісний вигляд за власний рахунок.

На вас можуть навіть подати до суду сусіди і за рішенням суду зобов’яжуть повернути все, як було до перепланування.

В Україні вже були подібні рішення, тож питання перепланування краще заздалегідь узгоджувати та готувати документи.

Особливо небезпечне внесення змін до несучих стін будинку. Це небезпечно не лише за документами, а й фізичним обваленням усіх конструкцій. Тому займатися переплануванням несучих конструкцій краще не варто. Це великі проблеми для вас та небезпека для всіх мешканців будинку.

Як узаконити перепланування у новобудові

Як правило, квартири у нових будинках здають без внутрішніх перегородок. Крім того, власники житла зазвичай знають конфігурацію своєї майбутньої квартири ще на етапі будівництва будинку, тож проблем не виникає.

Коли краще робити перепланування у новобудові

Ви можете ще до моменту оформлення права власності змінити конфігурацію приміщень за допомогою перегородок, додатково зробити вбиральню, додати комору, змінити кількість кімнат – все це можна зробити, попередньо узгодивши зміни з представником будівельної компанії.

У цій ситуації перепланування буде зроблено до моменту виготовлення технічного паспорта, тому всі зміни згодом будуть відображені. Таким чином ви оформите право власності на квартиру відповідно до реальної ситуації і надалі більше нічого робити не доведеться.

Перепланування на етапі будівництва будинку від забудовника

У деяких забудовників послуга перепланування надається безкоштовно до моменту будівництва внутрішніх перегородок на вашому поверсі. Якщо перегородки ще не звели, то, можливо, забудовник зробить вам перепланування безкоштовно. Але важливий момент, що матеріал стін може змінитися і товщина виявиться тоншою, ніж у початковому проекті.

Окрім юристів з нерухомості, ми маємо відділ, який займається продажем квартир від забудовників в Дніпрі. Періодично зустрічаємо такий момент, що забудовник замість перегородок, припустимо, 200 мм газобетону використовує для перепланувань 100 мм блоки. Потрібно заздалегідь подбати, з якого матеріалу вам зроблять перепланування, тому що товщина стінок між кімнатами безпосередньо впливає на звукоізоляцію.

Після зведення вашого поверху в новобудові, або після здачі будинку в експлуатацію весь клопіт по переплануванню ляже на вас, тому краще потурбуватися про все заздалегідь і виконати перепланування до моменту виготовлення технічного паспорта. На етапі будівництва це коштує недорого.

Скільки коштує узаконити перепланування

Вартість документів, щоб узаконити перепланування в квартирі, залежить від того, які зміни ви хочете внести і на якому етапі вони здійснюються. Є варіанти квартир, де взагалі краще нічого не чіпати, тому що перепланування та оформлення документів не на неї можуть коштувати дуже дорого.

У новобудовах перепланування виконується значно простіше, тому що стіни часто виготовлені з газобетону і це простий матеріал для демонтажу.

Іноді перепланування взагалі безкоштовне, якщо ви робите його до введення будинку в експлуатацію – заплатіть лише за використаний матеріал. У деяких випадках, щоб узаконити пересунуту стінку в старому будинку, вам знадобиться кілька тисяч доларів. Чи варто це того? Дуже важливо про це подумати до перепланування, тому що є проблемні варіанти.

Ціна перепланування квартири

Якщо підбити підсумок вартості перепланування, то в кожному випадку воно буде індивідуальним. Приблизно від 2 тисяч гривень та до 2 тисяч доларів. Якщо це прибудова до першого поверху будинку, ціни можуть вийти ще дорожче. Фасад це будинки або задній двір. Дуже багато моментів, які впливають на вартість і на те, яким методом краще узаконити ваше перепланування.

Якщо ви знаходитесь в Дніпрі, то дзвоніть, ми можемо допомогти з будь-яким варіантом перепланування і надамо консультацію, як краще вчинити. Телефони будуть унизу статті, а також на головній сторінці сайту.

Як правильно узаконити перепланування

Перед початком проведення робіт з перепланування необхідно отримати дозвіл у Державній архітектурно-будівельній інспекції (ДАБІ/ДІАМ). Для цього спочатку потрібно розробити проект змін, подати декларацію про початок будівельних робіт та отримати дозвіл.

Після закінчення робіт слід виготовити новий технічний паспорт, подати декларацію про готовність об’єкта та ввести його в експлуатацію.

Потім слід внести зміни до Державного реєстру майнових прав. Витяг з реєстру та новий техпаспорт будуть підтвердженням законності виконаного перепланування.

Які наслідки проведення перепланування без дозволу

• Варіант 1: Ви заплатите штраф та перепланування узаконять. Це найлегший випадок.
• Варіант 2: Заплатіть штраф і перепланування не узаконять, вам запропонують повернути все в початковий стан.
• Варіант 3: Вас можуть притягнути до кримінальної відповідальності, якщо перепланування призвело до важких наслідків для всієї будівлі та загрожує життю та здоров’ю людей.

У яких випадках не потрібно отримувати дозвіл

З 2017 року змінилися правила погодження перепланування, вимоги до перепланування були пом’якшені. Постановою № 406 від 7.06.2017 року було затверджено перелік нескладних будівельних робіт, які можна проводити без дозволу та вони не вимагають подальшого введення об’єкта в експлуатацію.

Але це не стосується випадків, коли відбувається втручання в несучі конструкції, інженерні мережі або перепланування виходить за межі вже існуючого приміщення. У цьому випадку доведеться отримувати дозвіл та вводити об’єкт в експлуатацію на загальних підставах.

Які роботи можна проводити без дозволу

• Перепланування, пов’язані зі збільшенням житлової чи підсобної площі шляхом демонтажу перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок за рахунок площ коридорів та допоміжних приміщень.
• Об’єднання ванної кімнати з туалетом у випадку, якщо стіна між ними не несе та відсутня вентиляційний канал.
• Об’єднання кухні та житлової кімнати (у будинках без газопостачання).
• Влаштування або закриття дверних та віконних отворів у внутрішніх не капітальних стінах.
• Об’єднання кухні або кімнати з лоджією без демонтажу підвіконного блоку та втручання у систему опалення.
• Влаштування перегородок у підсобних та житлових приміщеннях.
• Демонтаж або влаштування шаф, антресолей, комор.
• Демонтаж камінів, печей, печей без перекриття вентиляційних шахт.
• Зменшення площ за рахунок утеплення або оздоблення стін.
• Перестановка інженерного або сантехнічного обладнання в межах призначених для цього приміщень.
• Засклення балконів та лоджій (крім пам’яток архітектури).

Які роботи проводити заборонено

• Збільшувати площу ванни та туалету за рахунок житлової площі кімнат.
• Демонтувати зовнішні несучі стіни та підвіконні блоки для об’єднання кімнат з лоджіями та балконами.
• Переносити на лоджії та балкони опалювальні прилади.
• Втручатися в цілісність міжповерхових перекриттів, вентиляційних каналів.
• Видаляти звукоізоляцію підлоги.
• Виходити за межі існуючих приміщень (прибудова та розширення балконів, спорудження підвалів, приєднання горищних приміщень).

Як узаконити перепланування, виконане за спрощеною схемою

ВАЖЛИВО! Незалежно від того, чи ви отримували дозвіл на перепланування або виконували роботи по спрощеній процедурі без отримання дозволу, підсумок будь-якого перепланування потрібно узаконити. Адже внаслідок таких дій конфігурація квартири та її параметри відрізнятимуться від того, що зображено у техпаспорті.

Послідовність дій після перепланування

Якщо перепланування зроблено за спрощеною схемою без отримання дозволу, потрібно викликати інспектора з інвентаризації БТІ. Він виготовить новий технічний паспорт об’єкта та видасть довідку про відсутність у виконаних роботах елементів реконструкції, на які потрібно отримувати дозвіл.

Якщо площі не змінилися

Для того, щоб узаконити перелічені вище зміни, достатньо замовити новий технічний паспорт, в якому буде відображена квартира після виконаного перепланування. Цього достатньо, якщо в результаті перепланування не відбулася зміна співвідношень житлової та загальної площі приміщення.

Якщо площі змінилися

Якщо площі змінилися, після виготовлення техпаспорту потрібно звернутися до реєстратора, внести всі зміни до Державного реєстру майнових прав та отримати витяг з нього. Новий техпаспорт та витяг з реєстру будуть підтвердженням законності проведеного перепланування.

На які роботи потрібно отримувати дозвіл

• Якщо перепланування торкається несучих стін;
• Перепланування виходить за межі існуючих меж приміщення;
• Відбувається втручання у інженерні системи загального користування (вода, газ, опалення, каналізація, вентиляція, шумоізоляція).

Усі перелічені роботи ставляться до категорії складних і містять елементи реконструкції, тому узаконити їх за спрощеною схемою не можна. Для проведення таких робіт потрібен проект та отримання дозволу з подальшим введенням об’єкта в експлуатацію.

Яке перепланування не можна узаконити

• У багатоквартирних будинках не можна переносити санвузли та кухню таким чином, щоб так звана мокра зона вашої квартири розташовувалась над або під житловою кімнатою іншого приміщення на нижньому або верхньому поверсі.
• Не можна переносити технічні приміщення, не передбачивши для них витяжки та вентиляцію.
• Не можна проводити зміни інженерних мереж загального користування, наприклад, змінювати конфігурацію стояків опалення, газопостачання, подачі води, каналізації, вентиляційних шахт та каналів.
• Заборонено виносити радіатори опалення на лоджію або балкон, об’єднаний із кімнатою.
• Не можна об’єднувати водяну теплу підлогу та загальнобудинкову систему опалення.
• Не можна прибирати несучі стіни або робити в них отвори.
• Не вдасться узаконити об’єднання кухні та єдиної житлової кімнати у будинках з газом.
• Заборонено зносити підвіконний блок під час об’єднання кухні або кімнати з балконом або лоджією.
• Не можна проводити розширення балкона шляхом винесення його вперед або в сторони.

Багато з вищеперелічених дій спричиняють пряме порушення будівельних норм. Наприклад, перенесення радіаторів опалення може спричинити порушення теплового балансу всього будинку. Тому до початку будь-яких дій з перепланування потрібно попередньо проконсультуватися з профільним фахівцем і серйозно поставитися до документального оформлення робіт.

Якщо самовільне перепланування не узаконене – які наслідки

Якщо перепланування не узаконити, то ви не зможете провести жодну угоду з нерухомістю – продати, подарувати, оформити у спадок, отримати іпотечний кредит у банку під заставу – все це зробити не вдасться.

При оформленні нового техпаспорту вам поставлять відмітку про самовільну реконструкцію та змусять привести приміщення у початковий стан. Крім того, доведеться заплатити штраф.

Як правильно зробити перепланування. Порядок дій

Створення проекту перепланування.
Подання декларації до ДАСІ (ДАБІ/ДІАМ). Ви повинні надати проект перепланування та отримати дозвіл на початок будівельних робіт.
Виконання робіт відповідно до проекту.
Виготовлення технічного паспорту.
Звернення до Центру надання адміністративних послуг із заявою про закінчення ремонтно-будівельних робіт.
Якщо все зроблено відповідно до проекту перепланування, дозвільний орган після отримання висновків комісії, яка це підтвердить, видасть висновок про відповідність проекту.
Державний реєстратор або нотаріус на підставі техпаспорту та виданого висновку внесе дані до Державного реєстру речових прав, що буде підтверджено випискою із цього реєстру.

Як узаконити вже зроблене перепланування

• Якщо в квартирі вже є перепланування без втручання в огороджувальні та несучі конструкції будівлі, то узаконити її можна за спрощеною процедурою. Для цього потрібно провести інвентаризацію об’єкта, виготовити новий технічний паспорт, а потім звернутися до реєстратора для внесення змін до Реєстру.
• Якщо в квартирі зроблено перепланування, яке виходить за межі нескладних ремонтно-будівельних робіт, то за спрощеною схемою її узаконити не вийде. Тут, як кажуть, можливі варіанти. Ми рекомендуємо у кожному такому конкретному випадку індивідуально підходити до вирішення проблеми та звернутися за допомогою до фахівців.
• Якщо ви почали перепланувати за всіма правилами, тобто існує затверджений проект і отримано дозвіл, але об’єкт не введений в експлуатацію з якихось причин, то важливо розуміти, що це за причини. Можливо, доведеться щось змінити або переробити, і вам видадуть документи.

Якщо все зроблено не за правилами, то такі варіанти:

• Пройти повну процедуру, починаючи від проекту та отримання дозволу;
• Узаконити перепланування через суд.

Як узаконити перепланування у суді

Якщо ви зіткнулися із ситуацією, коли вам відмовляють у видачі документів на переплановане приміщення і ви вважаєте, що це не законно, можна спробувати вирішити питання через суд.

У якому разі слід звертатися до суду

Слід пам’ятати, що суд ухвалить рішення на вашу користь лише у тому випадку, якщо ви зможете довести свою правоту. Тому перед поданням позовної заяви ми радимо проконсультуватися з профільним адвокатом, який займається веденням подібних справ у суді. Проаналізувавши ситуацію, він зможе дати прогноз на результат справи та прорахувати ймовірність винесення позитивного рішення.

Як узаконити перепланування будинку

Будинок відрізняється від квартири наявністю земельної ділянки під будинком та навколо неї. Якщо говорити простою мовою, то правила перепланування приміщень усередині житлового будинку такі самі, як і для квартири. Але як бути, якщо ви вирішили щось збудувати на своїй ділянці? Тут правила такі:

• На зведення будь-яких капітальних будов потрібен проект, отримання дозволу з подальшим введенням об’єкта в експлуатацію. Наприклад, якщо ви вирішили будувати капітальний гараж, літню кухню або гостьовий будиночок, потрібно пройти повну процедуру оформлення документів на таке будівництво.
• Якщо ви бажаєте будувати не капітальну будову, яка не має фундаменту, то отримувати дозвіл та вводити об’єкт в експлуатацію не потрібно. Як приклад, це може бути не капітальний гараж без фундаменту, альтанка, літній душ, теплиця, свердловина, колодязь, вигрібна яма, басейн, льох, паркан, ворота, хвіртка, тераса, сходи, естакада та будь-які часові споруди.

Важливі висновки, як узаконити перепланування в квартирі

• Виконання нескладних будівельних робіт може проводитись без отримання дозволу на проведення робіт та не вимагає введення в експлуатацію. Це стосується ситуації, коли перепланування не торкається несучих стін, інженерних систем загального користування і не виходить за межі існуючого приміщення.
• Здійснене перепланування необхідно узаконити. Це потрібно зробити незалежно від того, за якою процедурою проводилося перепланування – з отриманням дозволу та введенням об’єкта в експлуатацію або за спрощеною схемою без отримання дозволу. Потрібно виготовити новий технічний паспорт, зареєструвати проведені зміни до Державного реєстру майнових прав та отримати витяг. Техпаспорт та витяг з реєстру – це підтвердження законності перепланування.
• Отримані документи необхідно надати до теплопостачальної організації, а також до ЖЕКу, ОСББ або КК для проведення перерахунку у зв’язку зі зміною корисної та загальної площі квартири.

Яке перепланування можна проводити без отримання дозволу

• Розширення житлових приміщень рахунок нежитлових і навпаки;
• Об’єднання санвузлів;
• Демонтаж вбудованих комор;
• Монтаж перегородок;
• Об’єднання кухні та житлової кімнати (у квартирах без газу);
• Об’єднання кухні та лоджії, житлової кімнати та лоджії без демонтажу підвіконного блоку.

Часта ситуація коли демонтують підвіконний блок на кухні або в житловій кімнаті. Якщо ви думаєте зробити або вже зробили подібне перепланування, то повинні знати, що в деяких випадках підвіконний блок є частиною стіни, що несе. Отже, це вже повноцінне втручання і обов’язково потрібно узаконити даний вид перепланування. Можливо, краще залишити підвіконний блок, так у вас буде менше проблем у майбутньому і коштуватиме це значно дешевше.

Як самостійно узаконити перепланування – на що звернути увагу

Якщо комплекс робіт із перепланування відповідає вимогам, які характеризуються як нескладні будівельні роботи, на які не потрібно отримувати дозвіл та вводити об’єкт в експлуатацію, то слід враховувати:

• Новий технічний паспорт має виготовити інженер із відповідним сертифікатом, який дає право проводити обміри.
• Разом із техпаспортом ви повинні отримати довідку про відсутність у ваших діях елементів реконструкції.
• На підставі довідки та отриманого техпаспорту необхідно провести реєстрацію права власності у реєстрі. Таким правом наділені державні реєстратори та нотаріуси.

Що потрібно пам’ятати

• Якщо ви бажаєте приєднати лоджію або балкон до кухні чи житлової кімнати, то це потрібно робити без демонтажу підвіконного блоку. У деяких випадках він є частиною стіни, що несе, тому узаконити такі зміни за спрощеною процедурою не вийде.
• Балкони та лоджії входять до загальної площі квартири з використанням понижуючого коефіцієнта. В результаті приєднання лоджії до кімнати коефіцієнт враховано не буде. При цьому збільшиться житлова та загальна площа квартири. У разі приєднання лоджії до кухні збільшиться лише загальна площа квартири.
• Загальна площа квартири може збільшитись за рахунок демонтажу перегородок між приміщеннями. Відповідно, вона зменшиться при утепленні стінок зсередини приміщення.
• Податок на нерухомість розраховується виходячи із загальної площі квартири, тому після перепланування може змінитися.
• Монтаж додаткового радіатора опалення на лоджії як після приєднання до кімнати, так і без приєднання порушує тепловий баланс будинку. Така самодіяльність може закінчитися штрафом та розпорядженням повернути все у вихідний стан.

Переведення нежитлового приміщення у статус житлового – порядок дій:

• Необхідно звернутися до місцевої ради та отримати позитивне рішення
• Сплатити податок, підписати інвестиційний контракт із управлінням ЖКГ
• Підготувати проект реконструкції, зареєструвати його у ДАСІ, отримати дозвіл на будівництво
• Внести зміни до БТІ, отримати проект рішення, підписати та зареєструвати його у місцевій раді
• Здійснити заміну документа на право власності, внести зміни до Реєстру

Висновок щодо перепланування

Сподіваємося, що ви отримали відповіді на всі питання щодо перепланування квартири. Тепер ви знаєте, як її правильно узаконити і скільки приблизно коштує “пересунути стінку”. Процес узгодження документів іноді не швидкий та трудомісткий.

Але часто це єдине рішення у складних ситуаціях. Правильно оформлені документи позбавлять вас багатьох проблем. Це допоможе продати квартиру без значних знижок покупцю.

Самостійно узаконити перепланування з нашою допомогою або з іншими юристами з нерухомості коштуватиме дешевше, ніж торгуватися з покупцем, який захоче знижку значно більше, ніж правильне оформлення документів з перепланування квартири.